В управляющие компании поступает все больше обращений, связанных с начислением платы за потребление воды и электроэнергии в местах общего пользования многоквартирных домов. В том, что такое общедомовые нужды (ОДН) и почему с ними возникает так много проблем, мы разобрались вместе с директором управляющей компании «Юбилейный-2007» Виталием СИНЕВЫМ.

— Виталий Валерьевич, давайте начнем с самых азов: что такое общедомовые нужды и откуда они берутся?

— Возьмем, к примеру, электроэнергию. Общедомовые нужды в данном случае – это те энергоресурсы, которые расходуются на освещение подъездов, чердаков, подвальных помещений. Во многих домах есть осветительные приборы на улице у подъездов. В случае с водоснабжением общедомовые нужды – это вода, которая используется для уборки подъездов, в некоторых домах – полива газонов. Кроме того, после окончания отопительного сезона вода требуется для промывки и опрессовки системы отопления. И, наконец, в счет ОДН идут потери, которые возникают на внутридомовых коммуникациях.

— Как начисляется плата за ОДН, и кто должен оплачивать все, что вы перечислили выше?

— Согласно постановлению Правительства Российской Федерации № 354 от 6 мая 2011 года обязанности по оплате ОДН возлагаются на собственников жилья. Там, где установлены общедомовые приборы учета, жители платят, исходя из их показаний. В домах, где счетчиков нет, плата начисляется по нормативу. Распределение доли оплаты общедомовых нужд производится, исходя из площади квартиры. К счастью, индивидуальные приборы учета электроэнергии установлены практически во всех квартирах, и здесь проблемы не так распространены. Они возникают разве что тогда, когда кто-то из собственников жилья указывает некорректные показания счетчиков, оплачивая квитанции.

— Как нечестность или ошибка одного жителя может повлиять на величину начислений для всех остальных?

— Очень просто. Давайте разберем, из чего формируется величина оплаты за ОДН на электроэнергию в домах, где установлены и общедомовые, и индивидуальные приборы учета. Раз в месяц сотрудники сбытовой компании фиксируют показания общедомового прибора. Затем суммируются показания всех квартир. Получившаяся цифра вычитается из общего потребления дома. Соответственно, при недостоверных данных индивидуальных счетчиков, получаются и некорректные цифры по ОДН. Еще одна проблема – несинхронное снятие показаний. И специалисты сбытовой компании, и сотрудники водоканала снимают показания общедомовых приборов в период с 20 по 25 число каждого месяца. А многие ответственные собственники оплачивают квитанции на несколько дней раньше, — сразу, как им приходят квитанции. В итоге, за это время происходит дополнительный расход ресурсов, который отражается в показаниях общедомовых приборов учета.

— С начислением ОДН по горячей и холодной воде проблемы еще серьезнее?

— У нас нет вопросов в домах, где есть как общедомовые, так и индивидуальные счетчики на воду. Большинство недовольств и недопонимания появляется в многоквартирных домах, где во многих квартирах нет приборов учета воды, а количество проживающих людей не совпадает с числом зарегистрированных. Проще говоря, основная масса проблем связана с квартирами, где никто не прописан, но при этом живет один или даже несколько человек. Они потребляют воды больше, чем оплачивают по нормативу, и разницу с показаниями общедомового прибора учета приходится компенсировать остальным жителям. Другая проблема касается горячего водоснабжения тех домов, в которые вода поступает из центральных тепловых пунктов, расположенных во дворах. К сожалению, в них отсутствует нормально работающая наружная линия рециркуляции. В итоге, жители вынуждены по 20-30 минут сливать воду, чтобы добиться ее нужной температуры. Особенно актуален этот вопрос в часы минимального водоразбора: рано утром, днем и поздно вечером. Естественно, собственники таких квартир не спешат устанавливать приборы учета. Но если в доме стоит общий счетчик, то разница между нормативами и фактическим потреблением также получается очень существенной.

— Какой выход из сложившейся ситуации вы видите?

— Что касается линий рециркуляции, то мы получаем жалобы на их работу с самого момента основания управляющей компании. Сначала они касались температуры горячей воды, теперь еще и начисления платы за ОДН. И я считаю, что эти жалобы справедливы и обоснованны. Со своей стороны мы делаем все возможное, чтобы решить проблему. И как депутат Думы города Костромы, и как директор управляющей компании «Юбилейный-2007» я не раз обращал внимание муниципальных властей на существующую проблему. Точечно, в нескольких домах, нам удалось ее решить. Но здесь необходим комплексный подход. По закону управляющая компания отвечает за те коммуникации, которые расположены внутри многоквартирных домов. Центральные же тепловые пункты находятся в ведении администрации города, и управляющая компания никак не может повлиять на их работу. Но, повторюсь, основная проблема в части начисления платы на ОДН все же с теми квартирами, где живет больше людей, чем зарегистрировано. Мы не будем мириться с существующим положением дел, и ни в коем случае не опускаем руки. На протяжении уже двух лет мы работаем с активами домов, совместными усилиями выявляем такие квартиры. Проводим совместные рейды, просим жителей сообщать о квартирах, где проживают незарегистрированные люди. К сожалению, ни полиция, ни миграционная служба не участвуют в этом процессе. И вся работа возложена на добросовестных собственников и управляющие компании.

— Зачем собственникам бороться с незарегистрированными жителями, вполне понятно. А какой смысл в этой работе для управляющей компании?

— Действительно, управляющая компания не извлекает из этого какой-то материальной выгоды. Но мы проводим эту работу, чтобы защитить добросовестных собственников. Поэтому вместе с жителями мы выявляем так называемые «резиновые квартиры», составляем акты и после этого начисляем плату за коммунальные услуги, исходя из фактического количества жильцов.

— Каких результатов удалось добиться за это время?

— За два года нам удалось выявить в домах, обслуживаемых управляющей компанией «Юбилейный-2007», 692 незарегистрированных человека. Я считаю, что это приличная цифра, отражающая результат проведенной работы. И хочу отметить, что за все время не было ни одной жалобы в какие-либо инстанции со стороны этих лиц. Они приходили к нам, обращались к старшим. И абсолютное большинство жителей таких квартир в итоге установили приборы учета. Так проще и им самим, и остальным собственникам. Когда в квартире стоят приборы учета, не имеет значения, сколько человек там живет. Хоть пять, хоть семь, хоть десять. На начисления всем остальным собственникам это влиять никак не будет. Кроме того, хочу напомнить, что установка индивидуальных приборов учета – это обязанность, возложенная законом. И с каждым годом норматив для тех, у кого не стоят счетчики, будет увеличиваться.

— Будет ли продолжаться работа по выявлению подобных квартир дальше?

— Ситуация складывается таким образом, что мы либо продолжим бороться с «резиновыми квартирами», либо добросовестным собственникам придется платить за тех, кто в них живет. Поэтому я еще раз хочу призвать всех костромичей: если вам известно о фактах проживания в квартирах многоквартирных домов без регистрации – обязательно обращайтесь в управляющую компанию или к старшим своих домов.

— Часто ли вам приходится сталкиваться с жалобами жителей на большие платежи по ОДН?

— Этот вопрос сегодня остается одним из самых распространенных. И когда люди приходят к нам, мы разбираем каждый отдельно взятый случай. К примеру, в нашем ведении есть большой дом на улице Профсоюзной, в котором пятнадцать подъездов. В доме стоит общий прибор учета потребляемой электроэнергии. И когда жителям стали приходить большие суммы по строке «ОДН за электроэнергию», председатель совета дома инициировала проверку всех квартирных счетчиков совместно со сбытовой компанией. В результате выявлено шесть неисправных счетчиков и два прибора учета, которые были подключены к соседним квартирам. Именно они и давали такой результат. А, например, в одном из домов поселка Октябрьский жители жаловались на большие суммы по ОДН на холодную воду. И действительно, судя по квитанциям, получалось, что общедомовой расход был сопоставим с расходом всех квартир. Понятно, что такого быть не может. Мы стали анализировать ситуацию и искать причины. В подвале никаких проблем и потерь воды не нашли. Выявили проблему несинхронного снятия показаний. Но и она не могла повлиять на счета за водоснабжение так сильно. Далее мы обнаружили семнадцать (!) квартир без приборов учета, в половине из которых никто не был зарегистрирован. Естественно, именно из-за них жителям и приходили такие квитанции. Особое внимание при анализе платы за ОДН мы обращаем и на те квартиры, где контрольные показания приборов учета не меняются в течение долгого времени. Понятно, что на один-два месяца человек может куда-то уехать или лечь в больницу. Но когда в течение полугода в квартире якобы не пользуются водой, это вызывает подозрения. И чаще всего после проверки оказывается, что собственники просто-напросто вписывают к квитанции из месяца в месяц одни и те же показания, хотя по факту они уже совсем другие. В любом случае, каждый случай и ситуацию в каждом доме мы рассматриваем индивидуально. Наша главная задача — защитить добросовестных собственников.